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        對市十七屆人大一次會議第0281號建議的答復函

        時間:2022-08-26 16:58      瀏覽次數:       來源: 無錫市住建局      字號:[ ]

        信息索引號 014006569/2022-00182 發文日期 2022-08-26 公開日期 2022-08-26
        文件編號 錫建辦函〔2022〕114號 公開時限 長期公開
        發布機構 無錫市住建局 公開形式 網站、文件、政府公報
        公開方式 主動公開 公開范圍 面向社會
        有效期 長期 公開程序 部門編制,經辦公室審核后公開
        主題 城鄉建設、環境保護--城鄉建設(含住房) 體裁
        關鍵詞 城市, 建設, 建筑 文件下載
        內容概述 對市十七屆人大一次會議第0281號建議的答復函

        何云彪代表:

          您提出的《關于高度重視發揮住宅小區物業管理委員會“補位”作用的議案》收悉。現答復如下:

          近年來,隨著建設向管理重心的傾斜,小區管理問題越來越受到關注和重視,業主參與小區治理的需求和要求也都越來越高,其中更規范地管理業主自治組織成立、運行成為了基層治理的新課題。

          目前,我市有住宅小區2000多個,由于入住率、參與度、統一意見等因素,業主委員會成立比例還偏低,能良性運轉的更是鳳毛麟角。隨著《民法典》出臺,對業主大會、業主委員會成立的條件進行了調整,雖然表決通過的條件有所降低,但實際參與的業主需要達到“雙三分之二”以上,間接提高了業主大會、業主委員會成立的難度。為此,我市在業主組織建設上進行了探索,不斷規范權利義務、運行機制、管理職責等。

          一、規范業主大會、業主委員會的成立和運行

          《無錫市物業管理條例》2021年進行了修訂,于2022年1月1日起施行。《條例》對業主大會業、業主委員會、物業管理委員會的成立、運行和監督等進行了進一步明確。

          一是明確了屬地政府職責。街道辦事處(鎮人民政府)應該配備專職工作人員,負責轄區內業主組織的指導和監督,應當會同縣級市、區物業管理行政主管部門建立由社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務人等參與的聯系會議制度。明確街道辦事處(鎮人民政府)要組織、指導業主大會成立和業主委員會選舉、換屆和物業管理委員會組建,要指導、督促業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責。

          二是明確了主管部門職責。各級物業管理行政主管部門要組織對街道辦事處(鎮人民政府)物業管理工作人員、社區居(村)民委員會相關人員、業主大會籌備組成員、業主委員會成員、物業管理委員會成員的培訓。

          三是明確了業主委員會候選人條件。依據《中華人民共和國民法典》的規定,刪除了涉及籌備組成員資格和業主委員會資格的設定條件,明確籌備組中業主成員的推薦辦法應該由街道征求全體業主意見后確定,業主委員會成員候選人的資格應當符合法律、法規的規定和業主大會議事規則的約定。

          四是對業主委員會成員的行為進行了規范。明確了不得實施的有關行為,業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)有權責令限期改正或者撤銷其決定。

          五是規范業主委員會財務管理制度。明確了業主委員會應當公布工作經費、公共收益的使用情況,并按照規定進行審計,對于拒絕審計的,街道辦事處(鎮人民政府)可以督促審計。

          六是明確了業主大會、業主委員會依法作出的決定對業主具有法律約束力,業主應當遵守相關決定。

          同時,積極推動《無錫市業主大會和業主委員會活動指導規則》落實,相關配套文件含《小區管理規約》、《小區議事規則》均有示范文本,供屬地街道在指導業主大會成立和業主委員會選舉、運行過程中使用。因為全國人大法工委明確不得對業主委員會候選人在法律和規范層面上設置條件或者門檻,應該由業主進行充分表決,共同決定。對業主委員會成員的要求可以通過小區議事規則和管理規約進行約定,并由屬地街道引導把關,鼓勵人大代表、政協委員、黨代表、黨員干部等參與業主委員會委員的選舉,協調推動小區內的各類事項和問題的解決。

          二、建立物業管理委員會建立運行體系

          制定《無錫市物業管理委員會組建運行辦法(試行)》。《辦法》對物業管理委員會從組建條件、組建程序、運行規則到監督管理上進行了明確,從操作層面予以細化,將有助于推動基層指導住宅小區物業管理委員會的成立,并從引導和監督上優化物業管理委員會的運行,減少物業管理委員會與業主委員會之間的轉換矛盾,優化物業管理委員對業主自治的有效補充作用。

          一是明確了板塊和屬地的職責。《辦法》明確了住建部門對物業管理委員會組建運行的指導和培訓職能,要求街道具體負責物業管理委員會的組建,及時籌備物業管理委員會,組織成員推選,指定主任人選,并對履職情況進行監督管理,屬地社區應該予以協助配合。

          二是明確“四種”可以成立的情形。在《市條例》的基礎上,對成立條件進行了進一步細化,明確業主委員會換屆改選失敗的可以成立物業管理委員會,提出已經劃分物業管理區域但尚未實施物業管理的既有住宅小區需要推行實施物業管理的可以成立,為老舊小區、拆遷安置房小區實施物業管理解決了合同簽訂的主體問題。

          三是明確了對組成成員的要求。對不宜作為業主成員的條件進行了條目化梳理,包括兜底條款共十條,減少對小區穩定管理的不利因素,避免出現類似于業主委員會運行過程中出現的問題。對物業管理委員會成員禁止性行為予以明確,其行為損害業主權益的,街道可以根據辦法對其資格予以免除。

          四是明確了物業管理委員會的職責。物業管理委員會應當依法履職,協助街道推動業主大會成立和業主委員會選舉,配合政府開展執法進小區,組織業主對小區進行管理,簽訂服務合同,協調小區管理中的矛盾,組織業主征求意見,投票表決,對公共事項進行決策。

          五是明確了小區的決策規則。日常管理事項應該經半數的物業管理委員會成員同意,涉及公共事項的應該反向征求業主意見,專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主明確提出反對意見的,物業管理委員會還應當組織業主召開業主大會進行正向表決。

          六是明確了要發揮黨建引領作用。要發揮黨建引領下的社區治理作用,鼓勵引導業主中的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員等積極參選,成員建議人選名單還應當經街道黨組織審定,對已經建立物業管理委員會的要同步推動建立物業管理委員會黨組織,真正做到依靠黨組織,把握好人選資格,引導好正常運轉。

          七是明確了對各方監管要求。物業管理委員會的任期不超過三年,相關成員不符合資格的應該及時補充,任期內符合條件的應當成立業主大會、選舉業主委員會,組建、運行所需的公告、公示應按照時間節點在顯著位置進行發布,同時,還對不同情形下相關資料、印章的交接予以明確。

          三、完善黨建引領下的共建共享共治機制

          按照市域社會治理現代化建設的要求,有政法部門牽頭不斷完善基層治理體系。在管理中,我們發現,部分小區成立業主大會、業主委員會的目的僅僅是更換物業、謀取私利,甚至出現部分小區業主參與新物業進駐收取利益,物業更換后就賣房走人的情況。為有效化解業主組織管理中的矛盾,需要在多元治理體系建立上進行了探索,要發揮黨建引領下的社區居(村)民委員會、物業服務企業協調運行機制,體現基層社區黨組織在社區治理中的領導作用,完善共建共治共享的社會治理體系。同時,還要建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解等相銜接的多元調處化解機制,加強物業管理矛盾糾紛的調處和化解。

          在建立多元化解矛盾機制的同時,還要進一步推進執法進小區,明確責任清單,在小區內進行公示,暢通老百姓反映問題的渠道。目前,惠山區長安街道等已進行試點,部分街道還在探索成立矛盾協調處理機構,由街道主要領導掛帥,各分管領導掛鉤負責,邀請有經驗的退休干部、老黨員、派出所民警等參與屬地矛盾協調,提前介入,持續跟蹤,確保各類問題處理有方法,范圍不擴大。

          四、建設“智慧物業”管理系統

          開發建設覆蓋物業服務全環節的“智慧物業”管理系統,對涉及物業管理區域的相關數據、管理流程等進行梳理匯總,優化住宅小區全生命周期管理體系。開發電子投票功能,對接無錫市房屋登記中心的房產數據,制定《關于電子投票在維修資金使用中的指導意見》,從試點維修資金使用表決,逐步探索在住宅小區全領域表決中的推廣,為業主委員會選舉和業主公共事項表決提供更有效更便于監督的決策途徑。

          目前,該系統還在做二期開發建設,通過整合管理職能和管理資源,對發揮系統的智慧管理作用進行完善,不斷流程梳理,形成流程和資料清單,為系統的全面推廣奠定基礎。對電子投票系統等進行優化完善,不斷開發涉及業主表決的新功能,暢通業主反映問題的新渠道,充分發揮提升“互聯網+”對政府服務能力的加成。

          下一步,我局將繼續深入貫徹落實《無錫市物業管理條例》,制定出臺《無錫市物業管理委員會組建運行辦法(試行)》及其配套文件,逐步形成相對完善的政策體系。同時組織板塊和屬地開展政策的宣傳貫徹落實,推動政策的落地落實。

          無錫市住房和城鄉建設局

          2022年8月26日

          (聯系人:唐雄明;聯系電話:81823577)

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