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        對市政協十五屆一次會議第151094號提案的答復函

        時間:2022-08-26 16:58      瀏覽次數:       來源: 無錫市住建局      字號:[ ]

        信息索引號 014006569/2022-00187 發文日期 2022-08-26 公開日期 2022-08-26
        文件編號 錫建辦函〔2022〕118號 公開時限 長期公開
        發布機構 無錫市住建局 公開形式 網站、文件、政府公報
        公開方式 主動公開 公開范圍 面向社會
        有效期 長期 公開程序 部門編制,經辦公室審核后公開
        主題 城鄉建設、環境保護--城鄉建設(含住房) 體裁
        關鍵詞 城市, 建設, 建筑 文件下載
        內容概述 對市政協十五屆一次會議第151094號提案的答復函

        孫明委員:

          您提出的《提升業主委員會建設水平,推進基層社會治理現代化》提案收悉。現答復如下:

          當前,隨著社會的快速發展,小區治理問題越來越被社會各界關注,其中業主組織建設又成了基層治理體系和治理能力現代化建設的重要一環。雖然業主參與小區治理的需求和要求都越來越高,但從實際運行情況看,業主委員會能正常運轉的較少,能較好發揮作用的更是鳳毛麟角。大多小區由于入住率不高、參與度不高、意見難統一、成立過程復雜等原因,業主大會、業主委員會仍難以成立。隨著《民法典》的出臺,對業主大會、業主委員會成立的條件進行了調整,雖然表決通過的條件有所降低,但實際參與的業主需要達到“雙三分之二”以上,間接提高了業主大會、業主委員會成立的難度。為此,我市通過法律政策體系的進一步完善,對業主組織的權利義務、運行機制、管理職責等進行規范。

          一、推動《無錫市物業管理條例》貫徹落實

          《無錫市物業管理條例》2021年進行了修訂,于2022年1月1日起施行。《條例》對業主大會業、業主委員會、物業管理委員會的成立、運行和監督等進行了進一步明確。

          一是明確了屬地政府職責。街道辦事處(鎮人民政府)應該配備專職工作人員,負責轄區內業主組織的指導和監督,應當會同縣級市、區物業管理行政主管部門建立由社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務人等參與的聯系會議制度。明確街道辦事處(鎮人民政府)要組織、指導業主大會成立和業主委員會選舉、換屆和物業管理委員會組建,要指導、督促業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責。

          二是明確了主管部門職責。各級物業管理行政主管部門要組織對街道辦事處(鎮人民政府)物業管理工作人員、社區居(村)民委員會相關人員、業主大會籌備組成員、業主委員會成員、物業管理委員會成員的培訓。

          三是明確了業主委員會候選人條件。依據《中華人民共和國民法典》的規定,刪除了涉及籌備組成員資格和業主委員會資格的設定條件,明確籌備組中業主成員的推薦辦法應該由街道征求全體業主意見后確定,業主委員會成員候選人的資格應當符合法律、法規的規定和業主大會議事規則的約定。

          四是對業主委員會成員的行為進行了規范。明確了不得實施的有關行為,業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)有權責令限期改正或者撤銷其決定。

          五是規范業主委員會財務管理制度。明確了業主委員會應當公布工作經費、公共收益的使用情況,并按照規定進行審計,對于拒絕審計的,街道辦事處(鎮人民政府)可以督促審計。

          六是明確了業主大會、業主委員會依法作出的決定對業主具有法律約束力,業主應當遵守相關決定。

          二、規范業主組織的組建、運行和監督

          積極推動《無錫市業主大會和業主委員會活動指導規則》落實,相關配套文件含《小區管理規約》、《小區議事規則》均有示范文本,供屬地街道在指導業主大會成立和業主委員會選舉、運行過程中使用。因為全國人大法工委明確不得對業主委員會候選人在法律和規范層面上設置條件或者門檻,應該由業主進行充分表決,共同決定。對業主委員會成員的要求可以通過小區議事規則和管理規約進行約定,并由屬地街道引導把關,鼓勵人大代表、政協委員、黨代表、黨員干部等參與業主委員會委員的選舉,協調推動小區內各類矛盾糾紛的化解。

          為了更好地建立業主組織管理體系,我局已擬定《無錫市物業管理委員會組建運行辦法(試行)》,并在征求意見。《辦法》對物業管理委員會從組建條件、組建程序、運行規則到監督管理上進行了明確,從操作層面予以細化。一是明確職責邊界。《辦法》明確了住建部門對物業管理委員會組建運行的指導和培訓職能,要求街道具體負責物業管理委員會的組建,并進行監督管理。二是明確成立情形。對成立條件進行細化,明確業主委員會換屆改選失敗的可以成立物業管理委員會,提出管理缺失的老舊小區也可成立,解決了合同簽訂的主體問題。三是明確決策規則。制定了日常管理事項應該經半數的物業管理委員會成員同意,涉及公共事項的應該反向征求業主意見等條款。四是明確監管要求。明確任期不超過三年,相關成員不符合資格的應該及時補充,任期內符合條件的應當成立業主大會,選舉業主委員會。

          下一步,市區兩級住建部門和屬地街道還將在《無錫市物業管理委員會組建運行辦法(試行)》出臺后,積極引導小區業主成立業主委員會、物業管理委員會,并規范運作,發揮在小區治理上的積極作用。

          三、完善黨建引領下的矛盾處理機制

          隨著社會快速發展,基層治理、物業管理呈現老問題不斷、新問題又出的局面,稍有處理不慎,就容易激化矛盾,引發群體事件。在管理中,我們發現,部分小區成立業主大會、業主委員會的目的僅僅是更換物業、謀取私利,甚至出現部分小區業主參與新物業進駐收取利益,物業更換后就賣房走人的情況。為有效化解業主組織管理中的矛盾,需要在多元治理體系建立上進行了探索,要發揮黨建引領下的社區居(村)民委員會、物業服務企業協調運行機制,體現基層社區黨組織在社區治理中的領導作用,完善共建共治共享的社會治理體系。同時,還要建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解等相銜接的多元調處化解機制,加強物業管理矛盾糾紛的調處和化解。

          在建立多元化解矛盾機制的同時,還要進一步推進執法進小區,對老百姓反映的業主組織運行管理的問題,建立溝通解決、跟蹤反饋渠道。目前,惠山區長安街道等已進行試點,部分街道還在探索成立矛盾協調處理機構,由街道主要領導掛帥,各分管領導掛鉤負責,邀請有經驗的退休干部、老黨員、派出所民警等參與屬地矛盾協調,提前介入,持續跟蹤,確保各類問題處理有方法,范圍不擴大。

          四、發揮“智慧物業”電子投票系統作用

          建設覆蓋物業服務全環節的“智慧物業”管理系統,對涉及物業管理區域的相關數據、管理流程等進行梳理匯總,優化住宅小區全生命周期管理體系。開發電子投票功能,對接無錫市房屋登記中心的房產數據,制定《關于電子投票在維修資金使用中的指導意見》,從試點維修資金使用表決,逐步探索在住宅小區全領域表決中的推廣,為業主委員會選舉和業主公共事項表決提供更有效更便于監督的決策途徑。

          目前,該系統還在做二期開發建設,通過整合管理職能和管理資源,對發揮系統的智慧管理作用進行完善,不斷流程梳理,形成流程和資料清單,為系統的全面推廣奠定基礎。對電子投票系統等進行優化完善,不斷開發涉及業主表決的新功能,暢通業主反映問題的新渠道,充分發揮提升“互聯網+”對政府服務能力的加成。

          接下來,我局將繼續深入貫徹落實《無錫市物業管理條例》,不斷完善業主組織組建、運行和管理的政策體系,通過黨建引領,強化對業主組織的監管,逐步形成基層治理背景下多元共管的局面,積極融入社會治理大局。

          無錫市住房和城鄉建設局

          2022年8月26日

          (聯系人:唐雄明;聯系電話:81823577)

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